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NOTICIAS JURIDICAS

http://www.teleprensa.com/almeria/sobre-las-clausulas-suelo.html

 

 

Los acuerdos de mediación y las consecuencias de su incumplimiento

 

Iñigo Igartua Otero, socio del despacho, nombrado profesor del Instituto Superior de Derecho y Economía.

 

El TC admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Antidesahucios de Andalucía

 

El Tribunal Supremo marca el camino para reclamar ante un cártel

 

Las aplicaciones móviles un riesgo legal para las empresas

 

La comercialización de vehículos autónomos implica un gran cambio legislativo

 

Medidas que puede adoptar la Comunidad de Propietarios ante el fallecimiento de un propietario moroso

 

España, el tercer país de Europa en número de pleitos

 

Demandas de pacientes, la gran batalla legal de las farmaceúticas

 

Novedades de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

 

El Congreso aprueba la Ley de transparencia

 

¿Quien cumple con la ley de cookies?

 

En libertad un etarra preso en el Acebuche tras el fin de la Doctrina Parot

 

Puntos débiles de la nueva Ley de Propiedad Intelectual

 

El Tribunal Supremo desdetima el incidente de nulidad promovido contra la sentencia sobre las cláusulas suelo.

 

La gestión de los Concursos de acreedores, bajo sospecha.

 

La nulidad de los ERE, dificulta reflotar empresas en crisis.

 

¿Están superando la crisis los despachos de abogados?

 

Las "mejores jugadas" para obtener la nacionalidad.

 

El Consejo General de la Abogacía contra las tasas.

 

El Fiscal General del Estado informa sobre la memoria de la fiscalía y la sentencia sobre la Doctrina Parot

ACTUALIDAD

 

Sobre las cláusulas suelo

 

Como todos hemos visto, desde que se conoció el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha organizado un revuelo mediático en lo referente a las cláusulas suelo. 

No es para menos ya que se trata de un reconocimiento por parte de la justicia europea del derecho de los particulares a que les sean devueltas retroactivamente las cantidades que se han abonado a las entidades bancarias bajo la premisa de una cláusula que era nula.

De todas formas, a pesar de que es una excelente noticia, lo que no se dice en los medios, y es la razón de este artículo, es como se devuelve dicho dinero ni en qué casos se devuelve.

En primer lugar, debemos saber que es una cláusula suelo; Se trata de una limitación a la bajada del tipo de interés en los préstamos hipotecarios a tipo variable. En las escrituras no figura el término “cláusula suelo”, sino textos que fijan su alcance. Por esta razón, hay mucha gente que no sabía (o no sabe) que firmó esta cláusula.

Sin embargo, esta descripción no implica que dicha cláusula sea nula sino que se deben cumplir una serie de requisitos en cuanto a su transparencia y comprensibilidad que se han fijado jurisprudencialmente por el Tribunal Supremo por lo que únicamente se podría reclamar:

  • Si la entidad bancaria dio a entender que si bajaba el Euribor o índice de referencia, bajaría la cuota hipotecaria (aun conociendo la entidad que el contrato contenía la cláusula)
  • Si la entidad no le explicó que la cláusula es una parte determinante del préstamo hipotecario y que influye directamente en lo que se va a pagar mes a mes.
  • Si le dieron a entender que la cláusula suelo es una contraprestación al techo de la hipoteca.
  • Si está ubicada en el contrato entre una maraña de datos de tal forma que quede enmascarada.
  • Si no le hicieron simulaciones de escenarios diversos.
  • Si hubo inexistencia de advertencia clara y perfectamente comprensible sobre su alcanza y coste.

En estos casos (que se dan en el 99% de las hipotecas) la cláusula será nula de pleno derecho por falta de información y transparencia al consumidor, lo que implica que se tenga por no puesta en el contrato y por tanto se pueda pedir (desde ayer) la devolución de las cantidades abonadas por la cláusula con carácter retroactivo.

Sin embargo, la devolución no es automática y conviene acudir a la vía judicial para su reclamación, ya que el llegar directamente a un acuerdo con la entidad bancaria conllevaría que le devolvieran el dinero muy a la baja (La banca gana).

Incluso si usted ya ha reclamado judicialmente y todavía no se ha dictado sentencia se podrían reclamar las cantidades retroactivamente, ya que si se ha dictado sentencia se considera cosa juzgada y por seguridad jurídica el fallo es inamovible.

También dependiendo del caso se podrían reclamar las cantidades a pesar de haber llegado en su día a un acuerdo con el banco, siempre que dicho acuerdo no le hubiera cerrado la vía judicial.

En el caso de las empresas, es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. 

 

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ARTICULOS PROPIOS

Proteccion de los deudores hipotecarios

El pasado 10 de marzo, se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 6/2.012 de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos.

A pesar de que la regulación es buena y está legislada por la situación económica que atraviesa el país en estos momentos, el principal problema que nos vamos a encontrar es la buena voluntad de las entidades bancarias a la hora de aplicar el texto de la ley.

Digo esto porque la ley prevé que los Bancos, voluntariamente, se puedan adherir al Código de Buenas Prácticas que se regula en el anexo de la misma, para así cumplir con lo regulado y como no podía ser de otra manera todas las entidades bancarias se han adherido por aquello de la mala prensa que implicaría el no hacerlo, pero dada la novedad del texto todavía no se puede adelantar hasta que punto cumplirán con el texto legal en la práctica.

A grandes rasgos, el Decreto ley, en su artículo 3 establece que deudores hipotecarios pueden acogerse a la protección, y los define mediante lo que denomina “umbral de exclusión”, donde se prevé que no el deudor hipotecario, sino todos los miembros de la unidad familiar, es decir todo el que viva en la vivienda, carezcan de rentas suficientes para hacer frente a la cuota hipotecaria.

Dicha cuota debe ser superior al 60 % de los ingresos netos del conjunto de miembros de la unidad familiar, así como que dichas personas carezcan de otros bienes o derechos a su nombre y que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda del deudor.

Una vez que se acredite dicho extremo y el deudor pueda entrar en el umbral de exclusión y lo acredite documentalmente a la entidad bancaria, automáticamente está deberá moderar los intereses de demora, que será como máximo lo que resulte de sumar a los intereses remuneratorios pactados un 2,5 % sobre el capital pendiente de préstamo.

Otro condicionante a parte del umbral de exclusión para que pueda ser reconocida la protección, es que el crédito concedido no supere determinados valores que se regulan en virtud de los habitantes de la población donde se encuentre la vivienda; para el caso de Almería solo nos interesan los créditos que se han concedido para la capital, que como mucho podrían ser de 150.000 €, y para el resto de poblaciones de la provincia de 120.000 €.

Por otro lado se regula igualmente los casos donde el deudor, bien por resolución judicial de lanzamiento o extrajudicial de ejecución hipotecaria, que sean posteriores al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarias de las ayudas al alquiler que da el Gobierno.

Por último y ya dentro del anexo que regula el Código de Buenas Prácticas al que antes me he referido, Se regula como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, la dación en pago de la vivienda, que supondrá la extinción total de la deuda hipotecaria así como de las responsabilidades del deudor o de terceros frente a la entidad que deriven de dicha deuda, con la exclusión de los supuestos en los que se haya anunciado subasta de la vivienda o esta esté gravada por cargas posteriores.

En resumen, y como empezaba este artículo la regulación no solo es buena, sino necesaria en este momento que atravesamos, pero todavía estamos esperando a cómo responden las entidades bancarias en la práctica.

 

La importancia de la publicidad en la promoción de viviendas

Todo el mundo, a la hora de comprar o incluso de alquilar una vivienda ha recibido una cantidad ingente de folletos sobre promociones que se comercializan bien de la Promotora directamente, bien de las inmobiliarias. Pero estos folletos, y pese a que se pueda pensar que son papel mojado y que no dejan de ser planos, promesas de calidades, incluso imágenes informáticas de lo que será en su día la promoción, tienen más importancia de la que pueda parecer.

El Tribunal Supremo, en su reciente sentencia de 28 de febrero del presente año, nos recuerda que la publicidad, realizada por un promotor o agente inmobiliario, de  una vivienda forma parte del contenido obligacional del transmitente de la misma, como si fuese intrínsecamente unida al contenido del contrato de compraventa y aunque en dicho contrato no figuren las mismas características que en el folleto publicitario y en el contrato. De esta manera, si se produce una falta de entrega respecto a las condiciones que previamente se han publicitado, se genera la posibilidad de solicitar indemnizaciones.

Así, el caso que trata la sentencia, que es fruto de un recurso de casación planteado ante el Supremo contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, se produce debido a que en la publicidad de la promoción se exponía que, entre otras cosas, la urbanización iba a contar con piscina, piscina infantil, pista de padel-tenis y club social como elementos comunes; un compromiso que el promotor no cumplió. Por ello, el Tribunal Supremo estimó que se había infringido la obligación de entregar dichos elementos comunes por parte del promotor.

En esta línea, la Sala recuerda que la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto que aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como viene siendo reconocido por la doctrina y por la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, y origina responsabilidad en el oferente.

Asimismo, la sentencia resalta que el comprador, al otorgar el contrato de compraventa, tiene otros documentos en cuenta que forman parte del contenido negocial y que debe entenderse que complementan al contrato, como planos, descripciones constructivas y folletos publicitarios, por lo que tanto los datos, como las características y condiciones incluidos en la publicidad serán exigibles incluso cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Por todo ello, el Tribunal Supremo estimó que la empresa promotora debía indemnizar a los demandante, en este caso la Comunidad de Propietarios en la cantidad de 300.000 €, confirmando así la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga,

Es por ello, que finalizo recordando que hay que tener mucho cuidado con la publicidad que se hace a modo de gancho, si luego no se va a cumplir con su contenido. Además y desde el punto de vista del comprador hay que conservar a buen recaudo todos los folletos, planos etc, porque nunca se sabe lo que puede pasar.

La delgada línea de la violencia de género

Antes de comenzar con este artículo y para evitar que se me tilde de nada, he de decir que soy un firme defensor del derecho y de que sea penado cualquier tipo de lesión, amenaza, coacción o ataque psíquico sistemático sea el sujeto activo que lo haga o pasivo que lo sufra del sexo que sea.

Sin embargo, últimamente se están viendo casos que claman al cielo, ya que aprovechándose del texto legal y la práctica judicial, personas que no han sufrido ningún tipo de daño denuncian.

Es muy sencillo, basta en ocasiones con una mera denuncia, en el caso de las amenazas o del maltrato psíquico para que la persona denunciada sea detenida y sometida a un juicio donde en la mayoría de los casos tanto el Ministerio Fiscal, como desde luego la acusación particular, solicitarán penas para dicho individuo.

En otras ocasiones basta con un parte médico con algún arañazo o moratón de dudosa procedencia para que el denunciado vea peligrar su libertad.

Ambos casos, son ya de sobra conocidos por todos, al igual que los asuntos en que la cónyuge que estando en un proceso de divorcio, denuncia ante el Juzgado de Violencia a su pareja a sabiendas de que inmediatamente por dicha denuncia y durante el procedimiento, a parte de una orden de alejamiento va a conseguir medidas civiles de forma más rápida y automática de lo que las conseguiría en el Juzgado de Familia, como la guardia y custodia, el uso de la vivienda y una pensión para los hijos.

Por ello me voy a detener en un tipo de asuntos que creo que no son muy conocidos por todos y que sin embargo me los he encontrado últimamente de forma habitual en la práctica, y son las denuncias por inmigrantes, sobre todo magrebíes de casos de violencia de género.

En estos casos, unas veces porque he tenido que defender a los denunciados y otras veces porque me lo han relatado guardias civiles y policías, normalmente las “victimas” son mujeres en situación irregular en España y con escasos recursos económicos, mientras que el perfil de los denunciados es de dos tipos, o bien son personas que tienen algo pendiente con las “victimas” ,cualquier tipo de rencilla anterior o simplemente son personas que han acordado con la “victima”, previo pago de unos miles de euros, que van a ser denunciadas y cuando la denuncia se lleva a efecto ya han abandonado el país.

Sin embargo el común denominador a todo este tipo de denuncias es el fin que se pretenden conseguir, ya que en el más que probable caso de que se impute a los denunciados, las “victimas” automáticamente regularizarán por lo menos temporalmente su situación en España, tendrán derecho a una vivienda de acogida e incluso en muchos casos a una pensión.

El fin de este artículo, aparte de reflejar la situación actual, es hacer ver la dificultad que reside en los asuntos de violencia de género, donde jurisprudencialmente prima el testimonio de la víctima y donde tanto Jueces, como Fiscales están muy atados a la hora de impartir justicia, a parte de las presiones mediáticas por todos conocidas.

¿Cuáles son los derechos de los consumidores ante los ficheros de morosos?

El índice de morosidad se ha ido incrementando paulatinamente, como no podía ser de otra manera,  a causa de la crisis que estamos atravesando desde 2.008, lo que ha implicado que se incrementen correlativamente los datos en los ficheros de morosos, que aunque son una realidad en nuestro tráfico jurídico, en muchas ocasiones son utilizados por las empresas acreedoras como un mecanismo coercitivo para forzar el pago del deudor.

Los ficheros de morosos son un instrumento con un fin legítimo como es proteger el tráfico económico con seguridad y solvencia tanto para las empresas como para el mercado; sin embargo, también son una herramienta que mal utilizada, como sucede muchas veces en la práctica, desvirtúa su buen fin.

De todos son conocidos los principales ficheros de morosos como son RAI, ASNEF, INCIDENCIAS JUDICIALES y EXPERIAN. Todos ellos y los demás existentes son de carácter privado, formados por grupos de empresas con diferentes fines, financieros o no.

La información que contienen los ficheros tiene un alto valor para las empresas que los consultan ya que a través de esa información pueden valorar el riesgo de operar con un determinado sujeto, al contrario de lo que pasa para los consumidores, ya que la inclusión en esos listados significará con alto grado de probabilidad que no puedan acceder a ninguna fuente de financiación o crédito.

Nos vamos a detener en los casos en que la falta de veracidad de los datos inscritos es la que supondrá un perjuicio para el consumidor sin justificación o cobertura legal.

La Ley Orgánica 15/1.999 de Protección de Datos de Carácter Personal es la que regula en su articulado el tratamiento de datos de carácter personal de los datos relativos a la solvencia patrimonial y de crédito.

Una de las obligaciones que esta ley estipula es que el consumidor deberá ser informado en el plazo de treinta días de su inclusión en un fichero de morosos.

Dicha notificación, según lo establecido por el artículo 40 del Reglamento que desarrolla la Ley, deberá efectuarse a través de un medio fiable y el responsable del fichero deberá conocer si la notificación se ha efectuado o ha sido devuelta, en cuyo caso no podrá proceder al tratamiento de los datos de ese consumidor.

El otro requisito fundamental es la existencia previa de una deuda líquida, vencida y exigible que haya resultado impagada; es decir, que ante cualquier discrepancia en cuanto a la realidad de la deuda entre el acreedor y el consumidor, en el sentido de que no procede la reclamación de la deuda o el importe que se reclama, los datos no deberían inscribirse en el fichero hasta que dichas discrepancias, en cuanto a la veracidad de la deuda, fueran dirimidas.

Nos ponemos por ejemplo en el caso de que una empresa de telefonía reclame al consumidor una deuda, con la que este no está de acuerdo y acude a la tutela de los tribunales. ¿Espera la empresa de telefonía a que haya una sentencia firme para inscribir los datos de este consumidor en un fichero de morosos? En la práctica no. Se inscriben sus datos y normalmente no se le notifica su inscripción, por lo que si dicho consumidor acude a solicitar un préstamo, la entidad donde lo solicite le requerirá para que salde su deuda, ya que de lo contrario no podrá acceder al crédito, por lo que el consumidor se ve coaccionado a pagar una deuda con la que no está en absoluto de acuerdo si quiere conseguir un préstamo.

Por ello, en la medida que el acreedor o el responsable del fichero no cumpla con lo establecido en el articulado de la Ley de protección de datos, bien por no notificar la inclusión de los datos o bien por no tratarse de una deuda indiscutida, se estará produciendo una situación de responsabilidad civil extracontractual del 1.902 del Código Civil y de igual manera se puede considerar un acto que vulnera totalmente el derecho al honor del consumidor cuyos datos son inscritos, protegido por los artículos 18.1 y 10.1 de la Constitución Española, siendo responsables, tanto el acreedor que traslada los datos como el responsable del fichero que los inscribe.

Por todo ello, si no se cumplen los requisitos desarrollados en este artículo, el consumidor que vea dañado su prestigio personal, su dignidad y su honor podrá demandar a los responsables de dicho descrédito.

Cuidado con los contratos de suministros

Actualmente, con la bajada de las compraventas a causa de la crisis, están incrementándose los arrendamientos tanto de viviendas como de locales, así como los constantes cambios de residencia motivados por la itinerancia de los ciudadanos en busca de trabajo.

Por este motivo hay que tener un especial cuidado en tener en cuenta que no por abandonar un inmueble los contratos de electricidad, agua o gas, pasan a ser responsabilidad del siguiente inquilino.

La jurisprudencia, en virtud del articulado del Código Civil, señala de forma mayoritaria que estos contratos tienen una naturaleza obligacional, por la cual una empresa se obliga a dar un suministro durante el tiempo que se pacte y el consumidor se obliga a abonar las tarifas establecidas por el suministrador.

Por ello dichos contratos no están vinculados al inmueble para el que es el suministro, sino a la persona que los suscribió, por lo que es necesario que antes de abandonar el inmueble en cuestión hay que comunicar a la empresa suministradora la baja en el contrato suscrito o manifestar, con su consentimiento, que persona se va a hacer cargo desde ese momento.

Estos pasos son necesarios para los contratos típicos de suministro de cualquier vivienda o local, agua potable, gas, suministro eléctrico… teniendo este último su propia regulación, dentro de la cual establece que “El consumidor que esté al corriente de pago, podrá traspasar su contrato a otro consumidor que vaya a hacer uso del mismo en idénticas condiciones. El titular lo pondrá en conocimiento de la empresa distribuidora mediante comunicación que permita tener constancia a efectos de la expedición de un nuevo contrato.

Si por cualquier causa el consumidor no hubiera seguido los pasos explicados en este artículo y se encuentra con que cualquier empresa suministradora le reclama cualquier cantidad por consumos posteriores al abandono de ese inmueble el titular del contrato deberá abonar dicha cantidad si bien tiene derecho de repetición frente a quien verdaderamente hubiese consumido los suministros, es decir tiene acción directa para reclamar a inquilino posterior esos gastos.

Por tanto, a la hora de abandonar un inmueble, bien por cambio de domicilio, por traslado a otra localidad incluso por haber sido desahuciado, hay que tener la cautela o bien de dar de baja el suministro contratado o bien de comunicar a la empresa suministradora quien va a ser el nuevo titular, ya que en caso contrario nos podemos encontrar en situaciones desagradables.

 

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